Financiar la construcción de una vivienda propia es una de las operaciones más desconocidas y exigentes del ámbito inmobiliario particular. Este informe explora cómo funcionan realmente los préstamos autopromotor en España, qué requisitos suelen exigir los bancos, qué factores influyen en la viabilidad financiera y cómo tomar decisiones más claras antes de iniciar el proyecto.

1. No es una hipoteca al uso

La mayoría de personas que construyen por primera vez esperan una hipoteca clásica. Pero financiar una autopromoción no es lo mismo que financiar una vivienda terminada. Aquí no compras un activo completo; lo estás creando. Y eso implica más riesgo, más control y más pasos.

El préstamo autopromotor suele estructurarse en fases, con liberación progresiva de fondos a medida que avanza la obra. Y cada entidad tiene criterios propios, tanto para concederlo como para liberar cada tramo. La clave no es solo “cuánto ganas” o “cuánto tienes ahorrado”, sino si el proyecto que planteas tiene coherencia técnica, económica y urbanística.

2. Qué suele pedir un banco para estudiar la operación

Aunque no existe una norma única, la mayoría de entidades financieras en España piden:

• El terreno ya escriturado o en proceso de compraventa (en algunos casos puede incluirse en la hipoteca)

• Proyecto básico y presupuesto de obra estimado, firmados por técnico competente

• Licencia de obra solicitada (o al menos tramitada)

• Contrato de ejecución con constructor (o memoria de ejecución si es por fases)

• Aportación inicial propia del 20 % al 30 % del presupuesto total

• Capacidad de devolución verificada con ingresos estables

• A veces se solicita también: cronograma de obra, seguros técnicos, y aval del constructor.

3. Cómo se desembolsa el dinero

El banco no entrega todo el capital desde el principio. Suele hacerlo en fases, tras verificar el avance de la obra. Por ejemplo:

• Primera fase: cimentación y estructura

• Segunda fase: cerramientos y cubierta

• Tercera fase: instalaciones y acabados

• Último tramo: final de obra o entrega de cédula de habitabilidad

Cada liberación se condiciona a una tasación técnica intermedia (con coste para el autopromotor) y, a veces, a una revisión presupuestaria. Esto obliga a tener una buena planificación y reservas suficientes para cubrir imprevistos sin depender totalmente del banco.

4. ¿Cuánto se puede financiar realmente?

En términos generales, el préstamo puede cubrir hasta el 70 %–80 % del coste total de la autopromoción (solar incluido). Pero en la práctica, la mayoría de bancos:

• financian hasta el 100 % del coste de obra si el terreno ya está pagado,

• o hasta el 70 % del valor de tasación si el préstamo incluye la compra del solar.

El valor de tasación no siempre coincide con el coste real del proyecto. Por eso, puede haber desviaciones que obliguen a aportar más capital propio del previsto. También influye si se plantea como vivienda habitual o como inversión para posterior venta o alquiler.

5. El verdadero reto: casar el proyecto técnico con la realidad bancaria

Muchos proyectos bien diseñados sobre el papel no son financiables por falta de alineación entre el presupuesto, la previsión de ingresos y la capacidad de ejecución. O al revés: muchos préstamos preconcedidos acaban en obras tensionadas porque los números eran optimistas o no se midieron bien los costes indirectos.

Por eso es fundamental analizar la viabilidad no solo desde el plano técnico (¿puedo construir aquí?) sino también desde el plano financiero (¿puedo construir así y sostenerlo en el tiempo?).

6. Reflexión final

Financiar una autopromoción es una operación que combina lógica bancaria, técnica constructiva y capacidad de anticiparse. No se trata solo de conseguir que el banco diga que sí, sino de hacerlo con un plan bien estructurado que evite bloqueos, retrasos o tensiones de liquidez durante la obra.

La tendencia para 2025 apunta a un mercado más selectivo, con tipos de interés aún relativamente altos y exigencia creciente por parte de las entidades. Entender cómo funciona esta operación desde el inicio permite proyectar mejor todo lo demás: el tipo de casa, el presupuesto, los tiempos y, en última instancia, el éxito del proyecto.

Si estás valorando construir o invertir en una vivienda unifamiliar, podemos ayudarte a estudiar tu caso con datos reales y criterio profesional.